“La génération Z refuse d’être esclave des prêts, et s’empare des ‘lao po xiao’ dans les métropoles.” Ce titre du journal économique hongkongais Xin Bao (Hong Kong Economic Journal), peut paraître sensationnaliste, mais il reflète l’évolution du marché immobilier chinois, qui s’enlise dans la crise depuis quelques années.

Le terme chinois formé des adjectifs lao, po et xiao − “ancien”, “délabré” et “petit” − désigne spécifiquement des logements anciens d’une superficie inférieure à 60 m2, construits dans les années 1970 et 1980, et qui disposent généralement d’une mauvaise isolation et de canalisations vétustes, mais qui sont situés en centre-ville.

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Ces appartements lao po xiao, d’une valeur inférieure à 3 millions de yuans, soit 387 000 euros, sont très prisés ces derniers temps dans les grandes villes, constate également le site économique Zhongguo Jingji Wang. Les métropoles de premier plan, à l’instar de Pékin et de Shanghai, “ont joué un rôle de fer de lance sur le marché immobilier cette année”, s’enthousiasme le titre économique. En avril dernier, 18 000 logements anciens ont été vendus dans la capitale chinoise, ce qui est un record pour un mois d’avril depuis près de cinq ans. Même tendance à Shanghai, où, le même mois, le nombre de transactions sur ce type de biens immobiliers s’élève à 29 000 logements.

Charme de l’ancien et prix imbattables

Sur WeChat, Loushi Dujia, blog spécialisé sur le marché immobilier, énumère les avantages de ce type de logements. Bien que l’une de leurs caractéristiques, le fait qu’ils soient “anciens”, soit certes un inconvénient pour les Chinois, c’est aussi ce qui explique leur prix abordable, explique le blog. Leur seuil d’accès “suffisamment bas” permet à davantage de “personnes ordinaires de s’installer à Shanghai”. Et pour les propriétaires qui voudraient mettre ce type de biens en location, il s’agit d’une bonne affaire. “Les revenus locatifs sont stables, un bien immobilier d’une valeur de 1 million de yuans (129 000 euros) peut rapporter un loyer mensuel de 2 500 à 2 800 yuans (de 322 euros à 360 euros), soit un rendement annuel autour de 3 %”, calcule l’auteur. De plus, l’emplacement de ces lao po xiao, généralement dans d’anciens quartiers du centre-ville, “offre une ambiance vivante et des commodités qu’on trouve rarement dans les constructions neuves”.

Ils offrent aussi “des possibilités de déplacement bien meilleures que les logements neufs situés en périphérie éloignée”, confirme le média économique 21 Shiji Jingji Baodao, en soulignant leurs caractéristiques géographiques : la plupart sont situés à proximité d’une station de métro, d’une zone commerciale et d’un hôpital. D’après le titre, l’attrait des lao po xiao est tout simplement incontestable pour les jeunes qui ont un budget limité.

Mauvaise nouvelle pour les promoteurs

C’est en 2024 que cette catégorie de logements est devenue le “nouveau chouchou” des jeunes, constate Zhongfan Wang, site de l’association chinoise de l’immobilier. Depuis 2017, les logements anciens de moins de 90 m2 représentent environ 70 % du total des transactions immobilières à Shanghai, dont 40 % concernent des biens d’une superficie inférieure à 70 m2. Sur les trois premiers mois de 2025, un logement ancien sur six vendus à Shanghai était un lao po xiao de moins de 50 m2, complète le site.

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Bloomberg suit également de près cette évolution. Pour le média économique américain, cette ruée vers les lao po xiao est “inhabituelle”, car auparavant le marché immobilier chinois s’intéressait surtout aux nouveaux programmes immobiliers. Ce phénomène d’engouement pour les logements anciens, vu d’un bon œil par les médias chinois, “n’est pas une bonne nouvelle” selon Bloomberg, car cela signifie que les promoteurs immobiliers chinois, qui sont confrontés à des difficultés de trésorerie depuis plusieurs années et comptent sur une reprise de la demande afin d’écouler leurs importants stocks de logements neufs, “n’ont pratiquement aucune chance de bénéficier de cette reprise partielle”.

Il semble donc que le marché immobilier chinois ait encore un long chemin à parcourir avant de se redresser complètement.